Sebelum Kredit Rumah, Pahami Dulu Perhitungan KPR Berikut Ini

Sebelum Kredit Rumah, Pahami Dulu Perhitungan KPR Berikut Ini

Perhitungan KPR merupakan hal yang sangat penting dilakukan ketika seseorang hendak memilih pembiayaan rumah secara kredit.

Mengingat harga rumah kian melambung tinggi, kini banyak orang yang lebih memilih Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai alternatif pembiayaan dibandingkan membeli rumah secara cash . Ketika mengajukan KPR, terdapat banyak hal yang harus diperhatikan dengan seksama. Salah satu yang paling utama adalah soal detail perhitungan KPR agar tidak salah dalam mengambil keputusan.

Sebelum menghitung cicilan bulanan, ketahui dulu jenis suku bunga dalam KPR

Sebelum masuk ke dalam detail perhitungan KPR, kamu harus tahu terlebih dahulu bahwa dalam KPR, terdapat bunga yang umumnya dibedakan menjadi dua, yaitu bunga fixed , dan bunga floating . Mengapa kamu perlu tahu soal perbedaan kedua jenis bunga ini? Sebab, besaran bunga nantinya akan menentukan cicilan yang harus dibayarkan tiap bulannya.

Kira-kira, jenis bunga mana yang bisa memberikan keuntungan lebih? Untuk memahaminya lebih mendalam, simak perbedaan keduanya berikut ini:

1. Suku bunga fixed

Seperti namanya, fixed , dalam sistem bunga ini, besaran bunga yang dikenakan akan tetap sama, tidak berubah-ubah hingga jangka waktu pinjaman selesai. Keuntungan pada sistem bunga fixed adalah adanya kepastian nominal angsuran yang harus dibayar, dan jumlah angsuran akan tetap sama dari bulan ke bulan hingga akhir masa kredit selesai.

Misalnya bank menetapkan bunga sebesar 9% per bulan. Artinya, hingga cicilanmu lunas, bunga yang dikenakan akan selalu sebesar itu. Terdengar menguntungkan kan? Kamu tidak perlu merasa was-was akan adanya peningkatan jumlah cicilan. Tapi, kamu sebagai nasabah juga bisa merasakan rugi dengan sistem bunga fixed ini. Karena jika terdapat penurunan suku bunga, kamu tidak bisa ikut merasakan keuntungan tersebut.

2. Suku bunga floating

Kebalikan dari suku bunga fixed , besaran bunga dalam sistem bunga floating bisa berubah-ubah setiap bulan, tergantung dari keputusan bank. Tingkat suku bunga menjadi tidak tetap karena bank akan mengikuti suku bunga di pasar. Jadi setiap terjadi pergerakan suku bunga di pasar, maka bunga floating pun akan terpengaruh. Contohnya, bunga floating yang telah disepakati bersama adalah sebesar 8%. Bulan selanjutnya, bunga tersebut bisa naik hingga 10%. Tapi, tidak menutup kemungkinan juga bisa turun hingga 5%.

Sistem bunga floating memiliki risiko yang membuat kamu para nasabah harus membayar cicilan KPR dengan nominal yang berbeda-beda setiap bulannya, tergantung dari suku bunga terkait. Jika suku bunga sedang melonjak, maka siap-siap untuk keluarkan dana lebih besar dari perkiraan awal. Tapi jika suku bunga sedang turun, jumlah cicilan yang harus dibayar justru akan lebih rendah dibandingkan biasanya.

Melakukan perhitungan berdasarkan ketiga skema ini

Pahami juga perhitungan KPR berdasarkan skema bunganya (kompas.com)

Jika kamu memang berniat untuk membeli rumah dengan KPR, maka kamu harus benar-benar paham akan perbedaan kedua jenis bunga di atas, dan juga mengerti perhitungannya. Apalagi di luar kedua sistem bunga fixed dan floating , masih ada 3 skema bunga berdasarkan metode perhitungannya yang perlu kamu ketahui; bunga flat , efektif, dan anuitas. Supaya lebih jelas, HaloMoney.co.id akan memberikan contoh simulasi KPR seperti berikut:

Didi akan memberi rumah seharga Rp 300 juta dengan tenor 15 tahun atau sama dengan 180 bulan. Bank menetapkan bunga fixed 9 persen. Dengan ketentuan minimum uang muka sebesar 20%, artinya Didi harus menyetor sebesar Rp 60 juta terlebih dahulu. Sisanya, Didi akan meminjam bank sebesar Rp 240 juta. Berikut skema perhitungan dalam KPR Didi dengan skema bunga flat, efektif, dan anuitas:

Pokok pinjaman: Rp 240 juta

Bunga: 10% per tahun

Tenor: 15 tahun

1. Skema bunga flat

Skema bunga flat adalah bunga KPR yang sistem perhitungannya mengacu pada total pokok pinjaman. Artinya, jumlah cicilan yang harus dibayarkan per bulannya sama. Berikut simulasinya:

Cicilan pokok:

Rp 240 juta : 180 bulan = Rp 1.333.333 per bulan

Bunga: (Pokok pinjaman x bunga) : 12 bulan

(Rp 240 juta x 10%) : 12 bulan = Rp 2.000.000 per bulan

Cicilan per bulan: cicilan pokok + bunga

Rp 1.333.333 + Rp 2.000.000 = Rp 3.333.333

Karena memakai bunga flat, cicilan ini besarannya sama tiap bulan. Basuki mesti menyiapkan Rp 3.333.333 tiap bulan hingga 15 tahun ke depan untuk melunasi KPR.

2. Skema bunga efektif

Bunga efektif juga sering disebut sliding rate . Skema bunga efektif dihitung berdasarkan sisa pokok utang, bukan total pokok pinjaman. Jadi, cicilan KPR kamu tiap bulan akan menyusut dari bulan ke bulan seiring berjalannya waktu pinjaman.

Cicilan pokok:

Rp 240 juta : 180 bulan = Rp 1.333.333 per bulan

Bunga bulan 1 :

((Rp240juta – ((1-1) x Rp 1.333.333)) x 10% : 12 = Rp 2.000.000

Cicilan bulan 1 :

Rp 1.333.333 + Rp Rp 2.000.000 = Rp 3.333.333

Bunga bulan 2:

((Rp 240 juta – ((2-1) x Rp 1.333.333)) x 10% : 12 = Rp 1.988.888

Cicilan bulan 2:

Rp 1.333.333+ Rp 1.988.888= Rp 3.322.221

Bunga bulan 180 :

((Rp 240 juta – ((180-1) x Rp 1.333.333)) x 10% : 12 = Rp 11.111

Cicilan bulan 180:

Rp 1.333.333 + Rp 11.111 = Rp 1.344.444

Perhitungan dengan bunga efektif di atas, cicilan akan makin menyusut dari bulan ke bulan. Sebab dalam skema ini, sisa utang yang dijadikan acuan. Bank umumnya menerapkan bunga efektif dengan harapan nasabah tidak buru-buru melunasi pinjaman.

3. Skema bunga anuitas

Penghitungan bunga anuitas sebenarnya hampir sama dengan bunga efektif, namun dimodifikasi dengan tujuan untuk memudahkan nasabah dalam membayar cicilan. Karena dalam metode ini, jumlah cicilan tiap bulan akan sama, tapi komposisi bunga dan pokok angsuran akan berubah-ubah. Intinya dalam skema ini, sisa kredit berkurang, tapi cicilan tidak berubah jumlahnya

Rumus cicilan = P x i/12 x 1/(1-(1+i/12)t)

P : Pokok Kredit

i : Bunga

t : periode pembayaran (bulan)

Cicilan per bulan:

Rp 240 juta x 10 % / 12 x 1 /1 (-(1 + i / 12)t)

= Rp 2.579.052

Apabila kamu menggunakan bunga anuitas, cicilan sebesar Rp 2.579.052 berlaku hingga 180 bulan mendatang. Angka itu tidak berubah karena yang dilihat adalah total cicilan yang telah ditetapkan dikurangi nilai bunga anuitas.

Soal perhitungan bunga, biasanya bunga anuitas akan dihitung menggunakan software khusus oleh bank.

Perlu diingat, simulasi perhitungan KPR di atas hanya simulasi menggunakan sistem bunga fixed . Kamu bisa mengecek langsung angka pastinya langsung pada bank tempatmu mengajukan KPR.

Tips sebelum memutuskan bunga KPR yang hendak dipilih

Sebelum memutuskan bunga KPR mana yang akan dipilih, kamu sebaiknya memahami sejumlah hal di atas dan mengerti kondisi keuanganmu terlebih dahulu. Jika kamu sudah mengetahui cara berhitungnya, kamu pun bisa mengira-ngira besaran cicilan yang wajib dilakukan hingga masa pelunasan. Sehingga kamu bisa mempersiapkan dengan baik ketika memutuskan mengambil kredit jangka panjang.

Serta jangan segan untuk bertanya sejak awal dan melakukan penawaran atau negosiasi tentang bunga yang ditawarkan pihak perbankan kepada kamu sebagai nasabah. Jangan sampai terjadi kesalahpahahaman dalam memenuhi pembayaran pokok dan bunga cicilan KPR-mu. Hindari juga memaksakan memilih tenor yang singkat jika kondisi keuangan belum maksimal. Ingat, urusan KPR ini akan mempengaruhi kondisi keuangan kamu. Jadi, jangan sekali-sekali menganggapnya remeh. Sudahkah kamu siap untuk memiliki rumah baru? Selamat berburu KPR Moneysavers!

Mau mendapatkan penawaran pinjaman terbaik dari bank? Bandingkan terlebih dahulu melalui HaloMoney.co.id , dan ajukan sekarang!

LIHAT ARTIKEL ASLIBaca di App KurioBACA SELENGKAPNYABaca di App Kurio

Translate »